분양권 손피 거래의 모든 것: 뜻, 계산방법, 장점
목차
분양권 투자, 분양권 매매에서 자주 볼 수 있는 용어, 꼭 알아둬야 하는 용어가 손피입니다. 손피를 알아야 정확한 매수 금액을 알 수 있기 때문입니다. 오늘은 손피의 의미, 뜻을 알아보고 매수자 입장에서 손피에 따른 총 매매 비용을 계산하는 방법을 알아보겠습니다.
부동산 손피 거래 의미와 뜻 그리고 계산방법과 장점
부동산 시장은 항상 다양한 세금과 규제로 복잡한 구조로 인해 많은 사람들에게 혼란을 야기합니다. 특히 부동산 거래에서 중요한 역할을 하는 손피 거래는 이러한 혼란 중 하나입니다. 2021년 들어 분양권 양도세율이 개편되면서 손피 거래는 주목받고 있으며, 이에 대한 자세한 정보와 계산 방법을 살펴보겠습니다
1. 부동산 손피거래 기본 개념
부동산 및 분양권 시장에서 생겨난 새로운 개념 용어 손피에 대해서 하나부터 열까지 자세히 알아보겠습니다.
1.1. 손피 뜻
손피의 뜻은 "손님 피"를 줄인 말 또는 "손에 들어오는 피"를 줄인 말로, 부동산 매도자가 세금 및 기타 비용을 제외한 최종 금액, 즉 프리미엄만 받는 거래 방식을 나타냅니다. 매수자는 매도자가 원하는 프리미엄을 지불받을 수 있도록, 세금과 관련 비용을 모두 매수자가 부담하는 손피 거래가 성사됩니다. 쉽게 말하면 매도자 입장에서 세금 뗄 것 다 떼고 내손에 떨어지는 금액을 손피라고 합니다.
예를 들어 P가 1억이라고 한다면 분양가+1억을 이야기하지만 손피 1억이라고 한다면 매도자 손에 세후 1억이 떨어져야 하기 때문에 매수자 입장에서는 분양가+1억+양도소득세까지 부담해야 하는 것입니다.
1.2. 손피 거래의 현황
손피 거래는 몇 년 전까지 없었던 용어입니다. 하지만 분양권에 대한 열기로 인해 분양권 양도세를 급격하게 올리는 바람에 투자자 입장에서 손에 떨어지는 금액이 줄어 생겨난 용어 중 하나입니다.
예를 들어 분양권 투자의 경우 분양권 상태에서 매매를 할 때 차익에 대한 양도소득세가 66%~77%입니다. 프리미엄 1억을 주고 팔았더라도 6600만원~7700만원이 국가의 손에 들어가는 것입니다. 따라서 매도자 또는 투자자들이 본인의 수익을 보장하기 위해 생겨난 용어입니다.
손피는 일반적으로 부동산 시장에서 매물이 부족하거나 아파트 단지가 고강도 경쟁이 이루어지는 경우에 주로 나타납니다. 그러나 최근 분양권 양도세율의 증가로 손피 거래는 더 많이 발생하고 있습니다.
1.3 손피 계산을 위한 용어 설명
| 용어 | 설명 |
| 기본공제 | 기본공제 20만원과 복비 또는 중개보수 등의 경비를 공제하는 부분. 매수자와 매도자가 협의해야할 부분도 있음. |
| 양도차익 | 양도차익은 실제로 양도되는 금액을 나타냅니다. 이 금액은 손피에서 기본공제를 뺀 나머지로, 양도세 계산의 기초가 됩니다. |
| 양도세율 | 양도세율은 해당 지역 및 양도기간에 따라 달라집니다. 일반적으로 지방세를 포함한 양도세율은 55~77%입니다. |
| 양도소득세 | 1차 양도세는 양도차익에 양도세율을 적용하여 계산됩니다. |
| 2차 양도세율 | 2차 양도세율은 1차 양도세에 대한 양도세율을 다시 적용한 것입니다. |
| 양도소득세 2차 | 2차 양도세는 1차 양도세에 대한 양도세율을 다시 적용하여 계산됩니다. |
2. 손피 거래의 합법성
손피 거래는 절대로 불법이 아닙니다. 양도세는 국세이며, 국세청에서 세금을 납부하기 위한 방법을 제공하는 홈택스 웹페이지에서 "매수자 부담 양도소득세" 항목을 별도로 지원합니다. 이로써 국세청은 손피 거래를 규제하지 않으며, 오히려 매수자와 매도자 모두가 세금을 정확하게 납부할 수 있도록 지원하고 있습니다.
3. 손피 거래 장점 또는 좋은 점
손피는 꼭 매도자에게만 좋은 거래 방법은 아닙니다. 매수자에게는 어떤 좋은 점이 있고 매도자에게는 어떤 장점이 있는지 알아보겠습니다.
3.1. 절세 효과
손피 거래는 매수자와 매도자 양쪽 모두에게 이점을 제공합니다. 매수자는 양도세를 부담하게 되긴 하지만 만약 매도자가 손피를 하지 않고 세금 66%를 뗴고 세후 1억이라는 금액을 손에 넣기 위해서는 프리미엄을 대략 3억 불러야 합니다. 그렇다면 매수자는 분양가+3억의 가격으로 부동산을 사야합니다. 하지만 손피를 하게 될 경우에는 분양가+2억 600만 원의 금액으로 해당 부동산을 원래보다 저렴한 가격에 구매할 수 있으므로 세금을 절약하게 됩니다.
3.2. 협력적 거래
손피 거래는 양측 모두에게 이익이 되는 협력적인 거래 방식입니다. 매수자와 매도자는 원하는 조건을 협의하고 합의할 수 있으며, 부동산 거래를 원활하게 진행할 수 있습니다.
3.3. 손피 대상 물건 확대
양도세율의 변화로 인해 손피 거래는 다양한 지역에서 확대되고 있습니다. 분양권 매매에서 주로 나타났지만, 양도세 부담의 경감으로 다양한 부동산 거래에 적용 가능해졌습니다.
4. 손피 거래 계산 방법
본격적으로 손피 거래를 매수자와 매도자 입장에서 어떻게 계산해야하는지 단계별로 알아보겠습니다.
4.1. 손피 금액(프리미엄) 설정
매도자가 받고자 하는 프리미엄 금액, 손피금액을 설정합니다. 프리미엄은 거래 조건 중 하나로서 매수자가 부담해야 할 금액의 기반을 제공합니다.
| 여기서는 예시로 매도자 최종 손에 들고 갈 손피금액을 1억으로 설정하겠습니다. |
4.2. 1차 양도소득세 계산
매수자가 부담할 1차 양도소득세를 계산합니다. 분양권 기준 1년 미만 보유 부동산은 77%, 1년 이상 2년 미만일 경우 66%, 2년 이상 50%의 양도소득세가 생깁니다. 단, 1차 양도소득세 계산 시에는 기본공제(일반적으로 250만 원)와 부동산 복비 비용을 고려하여 계산합니다.
| 1차 양도소득세율 | 1차 양도소득세를 포함한 매수자 부담 손피 계산 |
| 77% | [1억-250만원(기본공제)-100만원(복비)]*0.77=약 7430만원 1차양도소득세가 발생합니다. 이는 매수자 부담으로 한다면 현재까지 매수자는 1억7430만원(프리미엄+양도소득세)의 프리미엄을 지불해야 합니다. |
| 66% | 동일한 시나리오로 양도소득세만 변경되어 프리미엄 1억6369만원 지불 |
| 55% | 마찬가지로 양도소득세 변경되어 1억5307만원지불 |
4.3. 2차 양도소득세 계산
하지만 이대로 끝나지 않습니다. 1차 양도소득세를 부담하는 매수자의 입장에서, 1차 양도소득세에 대한 매도자의 2차 양도소득세를 계산합니다. 이것도 매수자가 부담해야 하는 추가 비용으로, 1차 양도소득세에 대한 금액에 동일한 양도소득세율을 적용하여 계산합니다.
| 1차 양도소득세율 | 2차 양도소득세까지 포함한 매수자 부담 손피 계산 |
| 77% | 7430만원에 대한 77% 2차양도소득세(5720만원)가 발생해 총 지불 프리미엄은 2억 3150만원 |
| 66% | 6369만원에 대한 66% 2차양도소득세(4203만원)발생해 총 지불 프리미엄은 2억 500만원 |
| 55% | 5307만원에 대한 55% 2차양도소득세(2919만원)발생해 총 지불 프리미엄은 1억 8226만원 |
4.4. 총합 계산
프리미엄 금액과 1차 양도소득세, 그리고 2차 양도소득세를 합산하여 최종적으로 매수자가 부담해야 할 총 금액을 구합니다. 이것이 손피 거래의 최종 가격이 됩니다. 위의 계산들은 천 원 단위 금액은 버린 대략적인 금액으로 간단하게 구했기 때문에 실제 거래보다는 차이가 납니다. 하지만 각 양도소득세율에 따라 매수자가 총 지불하게 될 금액은 마지막 표와 같으며 이렇게 해야 매도자는 최종적으로 주머니에 1억이라는 프리미엄을 들고 갈 수 있습니다.
마무리
부동산 손피 거래는 현실적이고 유리한 옵션일 수 있습니다. 매수자와 매도자가 손을 잡고 상호 협력하여 세금 절약 및 효율적인 거래를 이끌어내는 방법으로, 부동산 시장에서의 선택사항을
고려해볼 만합니다. 필요하다면 전문가의 조언과 최신 정보를 활용하세요. 감사합니다.
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